Humidité dans un logement loué : qui doit payer ?

Humidité dans un logement loué : qui doit payer, le locataire ou le propriétaire ?

Tout dépend de la cause de l’humidité. Si elle vient du bâtiment (remontées capillaires, infiltration par la toiture ou la façade, fuite d’une canalisation encastrée, ventilation absente ou insuffisante), c’est en principe au propriétaire d’agir et de payer, car il doit louer un logement décent. Si elle vient de l’usage du logement (pas d’aération, grilles de ventilation bouchées, petit entretien négligé, fuite non signalée), la responsabilité du locataire peut être engagée. C’est pourquoi un diagnostic de la cause est souvent la clé pour régler un désaccord.

Ce que dit la loi

Les obligations du propriétaire

La loi du 6 juillet 1989 (article 6) oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent et à l’entretenir. Le décret sur le logement décent précise notamment que :

Le gros œuvre du logement […] protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture […] assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent

Le même décret impose des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant une évacuation de l’humidité adaptée à une occupation normale du logement. Les grosses réparations, la vétusté et les défauts de construction sont à la charge du propriétaire.

Les obligations du locataire

Selon l’article 7 de la même loi, le locataire doit user paisiblement du logement, assurer son entretien courant et les réparations locatives. La liste officielle des réparations locatives (décret n° 87-712) comprend par exemple le nettoyage des grilles de ventilation, le dégorgement des conduits et des gouttières accessibles, ou le remplacement des joints des robinets. Il doit aussi prévenir le propriétaire de tout problème qui apparaît.

Qui paie selon la cause de l’humidité ?

• Remontées capillaires (humidité en bas des murs, salpêtre) : en principe le propriétaire, car elles viennent du bâti. Voir les remontées capillaires.
• Infiltration par la toiture, la façade ou une terrasse : le propriétaire, ou la copropriété si la toiture ou la façade sont des parties communes.
• Fuite d’une canalisation encastrée ou vétuste : le propriétaire.
• Fuite d’un joint de robinet ou d’un siphon : le locataire, qui doit aussi signaler rapidement toute fuite.
• Condensation dans un logement sans ventilation suffisante : le propriétaire doit y remédier.
• Condensation due à l’usage (grilles bouchées, VMC non entretenue, pièces jamais aérées, linge séché à l’intérieur) : la responsabilité du locataire peut être retenue.
• Dégât des eaux venant d’un voisin : on passe par les assurances habitation, avec un constat amiable.

Dans la réalité, plusieurs causes se cumulent souvent : un mur froid et mal ventilé, plus des remontées capillaires. D’où l’intérêt d’un diagnostic pour savoir ce qui relève de qui. Pour faire le tri entre les causes, lisez humidité sur un mur intérieur : 5 causes et que faire.

Vous êtes locataire : que faire ?

1. Prenez des photos datées des taches, moisissures et dégâts.
2. Prévenez le propriétaire ou l’agence par écrit, en décrivant le problème.
3. Sans réponse, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la réalisation des travaux.
4. Continuez à payer votre loyer : le suspendre vous mettrait en tort.
5. Faites-vous conseiller gratuitement par l’ADIL de votre département.
6. En cas de blocage, saisissez la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le tribunal judiciaire, qui peut ordonner des travaux ou une réduction de loyer.
7. Si vous percevez une aide au logement, signalez la situation à la CAF ou à la MSA : en cas de logement non décent, l’aide peut être conservée le temps que le propriétaire fasse les travaux.

De votre côté, aérez chaque jour, chauffez régulièrement et gardez les grilles de ventilation propres : c’est votre part d’entretien, et c’est aussi ce qui vous protège en cas de litige.

Vous êtes propriétaire ou agence immobilière : que faire ?

• Réagissez vite : un problème d’humidité s’aggrave et peut rendre le logement non décent.
• Faites identifier la cause avant d’engager des travaux ou d’accuser le locataire.
• Traitez la cause qui relève du bâti : remontées capillaires, infiltrations, ventilation insuffisante.
• Gardez les justificatifs (diagnostic, factures, échanges écrits).
• Rappelez au locataire les bons gestes d’aération et d’entretien si la condensation est en cause.

Christophe Schaeffer travaille régulièrement avec des agences immobilières, des propriétaires bailleurs et des syndics dans les Pyrénées-Orientales.

Le diagnostic : la meilleure façon de trancher

Dans un désaccord, chacun a sa version : « c’est la maison qui est humide » ou « vous n’aérez pas ». Un diagnostic humidité réalisé par un professionnel permet d’identifier objectivement la cause : remontées capillaires, infiltration, fuite ou condensation. Chez ISO INJECT, ce diagnostic est gratuit, et il est suivi d’un devis sous 48 h si des travaux sont nécessaires.

Dans les Pyrénées-Orientales

Dans le 66, beaucoup de logements loués se trouvent dans des immeubles et maisons anciens, à Perpignan comme dans les villages, où les remontées capillaires et les infiltrations sont fréquentes. Pour un conseil juridique gratuit et neutre, locataires et propriétaires peuvent s’adresser à l’ADIL des Pyrénées-Orientales : 2 rue Pierre Dupont, 66000 Perpignan, tél. 04 68 52 00 00.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer à cause de l’humidité ?

Non, il ne faut pas suspendre le loyer de sa propre initiative : le locataire s’exposerait à une procédure pour impayés. Il doit signaler le problème par écrit, puis passer par la conciliation ou le juge, qui peut ordonner des travaux ou une baisse de loyer.

Qui paie quand l’humidité vient des remontées capillaires ?

En général le propriétaire : les remontées capillaires viennent du bâti (absence ou défaut de barrière étanche à la base des murs). Le logement doit protéger contre les remontées d’eau pour être décent.

Qui paie quand les moisissures viennent de la condensation ?

Cela dépend. Si le logement n’a pas de ventilation suffisante, c’est au propriétaire d’y remédier. Si la ventilation existe mais qu’elle est bouchée, mal entretenue ou que le logement n’est jamais aéré, la responsabilité du locataire peut être retenue.

Qui peut aider gratuitement un locataire ou un propriétaire dans le 66 ?

L’ADIL des Pyrénées-Orientales donne des conseils juridiques gratuits et neutres aux locataires comme aux propriétaires, à Perpignan (04 68 52 00 00).

Comment prouver d’où vient l’humidité ?

Avec des photos datées, des courriers et surtout un diagnostic réalisé par un professionnel, qui identifie la cause : remontées capillaires, infiltration, fuite ou condensation.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 6 et 7)
• Décret n° 2002-120 sur le logement décent (critères, document CAF)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
• ADIL des Pyrénées-Orientales

Cet article donne des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.

Besoin d’identifier la cause de l’humidité ?

Locataire, propriétaire, agence ou syndic : Christophe Schaeffer intervient à Perpignan et dans tout le département pour un diagnostic gratuit.